Na compra de um imóvel, é comum que o adquirente pague ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) – também chamado de ITIV (Imposto sobre Transmissão Inter Vivos) com base em um valor superior ao efetivamente negociado e declarado na escritura pública.
Isso ocorre porque muitos municípios exigem o imposto com base em um valor venal de referência, fixado unilateralmente pela Administração Tributária, em detrimento do valor real da transação.
Ocorre que essa prática foi considerada ilegal pelo Superior Tribunal de Justiça (“STJ”), garantindo ao contribuinte o direito à restituição do imposto municipal pago a maior nos últimos cinco anos.
Qual é a base de cálculo correta do ITIV?
A base de cálculo do ITIV deve ser o valor efetivo da transação imobiliária, ou seja, o valor declarado pelo contribuinte na escritura pública de compra e venda.
Segundo o STJ1, esse valor goza de presunção de veracidade e somente pode ser afastado pelo Fisco mediante a instauração de processo administrativo próprio, após a comprovação concreta de que o valor declarado não corresponde ao valor venal do imóvel.
O Município não pode fixar previamente a base de cálculo do imposto de forma automática e unilateral.
Exemplo prático de quando o ITIV é pago a maior.
O contribuinte adquiriu o imóvel por R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), mas, para fins de cálculo do imposto, o Município colocou como valor venal a importância de R$ 500.000,00.
Nesse caso, o ITIV foi calculado sobre R$ 500.000,00, gerando um pagamento indevido a maior, passível de restituição.
Quem tem direito à restituição do ITIV pago a maior?
Qualquer pessoa que comprou um imóvel nos últimos cinco anos e que recolheu o ITIV com base no valor venal imputado pelo Município e não no valor real da transação.
Como funciona o procedimento para restituição do imposto?
Em regra, ocorre pela via judicial, através de ação de repetição de indébito, a ser proposta na Justiça Estadual competente.
Conclusão.
A base de cálculo do ITIV deve ser o valor efetivo da transação declarado na escritura de compra e venda, estando o Município autorizado a afastá-lo tão somente mediante a abertura de processo administrativo próprio.
Quem adquiriu imóveis nos últimos cinco anos e pagou o imposto com base no valor de referência superior àquele praticado na operação pode requerer judicialmente a restituição do imposto pago a maior devidamente atualizado.
Com a orientação de um profissional, é possível verificar a existência do direito, reunir a documentação necessária, quantificar o valor a recuperar e realizar o pedido com segurança jurídica.
A nossa equipe está à disposição para sanar eventuais dúvidas e prestar informações adicionais.
- Tese firmada no Tema Repetitivo nº 1.113 do STJ: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”. ↩︎
